הקשר בין רכישה במוש״ע ותהליך פירוק שיתוף

הקשר בין רכישה במוש״ע ותהליך פירוק שיתוף:

מהו תהליך ״פירוק שיתוף״ בקרקע, והאם גם שותף המחזיק חלק קטן  בקרקע יכול לגרום שיתר בעלי הקרקע יאבדו אותה?

ראשית צריך להבין את החוק:

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כלל זה נובע מהתשתית של רעיון השותפות, אשר מהותו הינה כי לכל שותף יש את החירות לצאת מקשר השותפות שהוא מקיים, כאשר הוא איננו מעוניין בה עוד.

במילים פשוטות אם ניקח לדוגמא מגרש שגודלו הוא 1000 מ״ר כאשר 900 מ״ר מחזיקה חברה אחת (או קבוצה של אנשים עם הסכם שיתוף או אפילו אדם פרטי בודד)   ו 100 מ״ר מחזיק אדם נוסף, ביום המיוחל שבו ניתן להוציא היתרים לא ניתן לקדם את התכנית ולצאת לבניה ללא הסכמת אותו אדם שמחזיק את אותם 100 מ״ר בקרקע.

מגוון הסיבות מדוע איננו מעוניין לבנות בשלב זה יכול להיות מגוון – אין לו כסף ,הוא מעוניין לרכוש את כל המגרש ולהיות בעלים עצמאי בודד,  הוא מפחד מהתהליך , הוא נוהג בסחטנות כלפי שאר בעלי הקרקע ומנסה למכור את החלק שלו במחיר גבוה כדי שהם יוכלו לבנות ויש עוד המון דוגמאות בנושא.

מצב זה מאפשר לעסקה שלכאורה נראית קרובה לבניה להתרחק במספר שנים ממועד הבניה ובנוסף לסרבל ולטלטל עבור כל בעלי הקרקע את התהליך בבתי משפט עד לפירוק שיתוף בפועל, שכן בעל זכות מזערית יכול  די בקלות לרכוש אחוז קטן ולבקש את פירוק השיתוף בקרקע.

תהליך פירוק שיתוף יכול להמשך שנים בודדות ואף להמשך למשך זמן ארוך יותר כאשר בסופו של דבר יכולה להתקבל תוצאה לא רצויה שבה – בעל הקרקע המזערית קונה את שאר בעלי הקרקע  או רוכש חדש מבחוץ נכנס לתמונה וקונה את כל המגרש – נקודה חשובה שיש לדעת יכול להיות שההצעה הכללית לרכישת כל המגרש תהיה נמוכה יותר מהמחיר בו בעלי הקרקע בעצמם רכשו את החלקים שלהם ובכך יסתכם העניין שהם הפסידו זמן וכסף!

הפתרון: למשקיע הפרטי אשר רוכש חלקים בקרקע (מוש״ע) ולא חלקות מגרשים בשלמות, יש לבדוק שהמוכר מחזיק במגרשבחלקה (שמספיקות בגודלן לקיים מבנן בשלמות) והוא מוכר מ״ר/זכויות  בקרקע תחת הסכם שיתוף – מצב זה ימנע מאחד מבעלי הקרקע לקחת את כולם לפירוק שיתוף בהמשך הדרך