משווקי קרקעות או יזמים - מהם ההבדלים?

משווקי קרקעות או יזמים – השוני בשיווק קרקעות חקלאיות:

אנו שומעים בכל אמצעי השיווק – ברדיו, ברשתות החברתיות ומידי פעם גם בטלוויזיה, משווקים לנו קרקעות חקלאיות תוך הבטחה להשקעה בטוחה וטובה. השימוש במסרים אלו כאילו מדובר ב"יחידות קרקע אחרונות", או ״התוכנית תאושר בחודשים הקרובים״ במחיר שהוא כרגע "זול"  וכדאי להזדרז ולהשקיע  לפני שהמחיר עולה. 

ראשית אדגיש שאיני פוסל השקעה בקרקע חקלאית אך יחד עם זאת חייבים להבין ולדעת מהם האתגרים העומדים בפני משקיעים כשניגשים לרכוש קרקע מסוג זה. כדאי לדעת מהם  שני הדברים המרכזיים בקרקעות מעין אלה, נושא אחד זה נושא התכנון והנושא השני הוא הטיפול בקניין לאחר הרכישה.

בעניין התכנוני : יש לבדוק  מה מותר לבנות ואם בכלל מתוכנן לבנות בקרקע המוצעת. יש מגוון תכניות וייעודים לקרקעות: מגורים, מסחר, משרדים או לוגיסטיקה, או שבכלל לא אפשרי לבנות כי זו קרקע חקלאית שניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים בלבד. 

הבעיה המרכזית של משקיע פרטי מפני שאין בידו את הכלים והידע במקצועי לבדוק בצורה נכונה עליו להשתמש בשירותיו של שמאי מוסמך כדי שיכין עבורו שומה עצמית, עלות שומה זו יכול לנוע בין 10,000 – 20,000 ש״ח (תלוי במספר פרמטרים).על סמך ניסיוני באיתור עסקאות אני יכול לומר שלקוח פרטי עלול לבדוק 8-12 עסקאות בשביל למצוא(גם בספק רב) השקעה אחת טובה. לכן ניתן להניח שבדיקת כל עסקה ועסקה איננה כלכלית עבורו ויש למצוא פתרון ישים וכלכלי יותר. 

ובכל זאת, מה כן ניתן לעשות?

יש לבקש מהמוכר  תקן 22 (תקן שמאי). תקן 22 זו בעצם שמאות ברורה אשר יש בה להציג את המצב הקיים של הקרקע, התוכניות שיש עליה, ערך הקרקע במצבה הנוכחי וגם התייחסות לגבי תכניות ואפשרויות עתידיות.

באופן אישי אני ממליץ לא לסמוך רק עליה, אבל זה מעין בסיס שממנו אפשר להתחיל. 

אפשר לנסות גם לבד - 

הנגישות שמאפשרת הרשת והמשרדים הממשלתיים משתפרת באופן רציף ונכון להיום יש באתר האינטרנט של מנהל התכנון לשונית שבה ניתן לרשום גוש וחלקה ובעצם לראות את התוכניות והייעודים החלים על הקרקע הספציפית. 

הנושא השני הוא עניין הקניין.  

בעיקרון יש שתי סוגים של בעלות של קרקע – טאבו וחכירה. רוב הקרקעות בישראל הן בבעלות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י או המנהל) בחלק מהמקרים ״מוכרים״ לנו זכות חכירה ולא זכות בעלות.

חכירה בדרך כלל היא לתקופה של 98 שנים אם אפשרות הערכה לעוד 98 שנים. 

ההמלצה היא, שהעדפה האישית שלך לרכוש קרקע טאבו פרטי.   

יש להיזהר ממשווקי קרקעות, אשר מוכרים אדמה חקלאית שהיא אדמת מנהל (וגם לעיתים טאבו פרטי) בזול מחלקים את הקרקע לרבעי או חצאי דונם ומוכרים במחיר מופקע המלווה בפרסום מסנוור. 

זמן = כסף

אם יש למשקיע מסוים יותר כסף והוא מגובה כלכלית הוא בהחלט יכול לגוון את תיק השקעות הנדל״ן שלו. בסופו של דבר, אם הוא רכש נכון הרי שהתשואה וההשבחה מקרקע חקלאית תהיה הגבוהה ביותר אך יחד עם זאת אסור לנו לשכוח שגם אם הגענו לרגע המיוחל והפשירו לנו את הקרקע הדרך עוד ארוכה ומפותלת (יש הפקעות , איחוד וחלוקה מחדש, תשלומי מיסים והיטלים עבור השבחת הקרקע ועוד.. טרם נוכל לבנות!)

״אל תצפו מקרקע חקלאית להיות מופשרת בקרוב – צאו מנק׳ הנחה שייקח לה לפחות 10 שנים אם בכלל להיות מופשרת״ 

המלצה לסיום: תמיד אפשר לגשת לוועדות לתכנון ובנייה, ברוב המקרים ישמחו לספר ולעדכן אתכם לגבי התכנון ומה צפוי להיות עם הקרקע אשר אתם מעוניינים לרכוש. כמו כן תוכלו להתרשם מרוח הדברים ממקור ראשון.