השקעות נדל״ן בחו״ל -יצאנו לבדוק והופתענו!
השקעות נדל״ן בחו״ל -יצאנו לבדוק והופתענו!
החלטתם לבצע השקעת נדל״ן בחו״ל למרות המרחק הרב וחוסר השליטה שלכם בנעשה בנכס!?
לכאורה, הבטיחו לכם שחברת הניהול תטפל עבור דמי ניהול זניחים בכל תקלה בנכס ובנוסף תפעל למציאת דייר חדש בכל פעם שיידרש, האם זה באמת קורה?
לאחר שבדקנו עם 50 בעלי נכסים בחו״ל (מקומות שונים מאירופה ועד לארה״ב) גילינו את הממצאים הבאים –
(דירוג 1-10 , כאשר 10 משקף שביעות רצון מקסימלית)
18/50 מבעלי הנכסים מרוצים מאוד ממוצע דירוג 9, אך כולם כאחד סיפרו שקרוב משפחה מטפל להם בנכס ולא חברת ניהול.
11/50 מבעלי הנכסים הציגו ממוצע דירוג 6- מפני שחברת הניהול אכן מטפלת בתקלות ובדיירים אך יש ״תקלות״ רבות מידי שעולות לא מעט כסף. בגדול הם נמצאים ברווח אך לא כמו שציפו / סיפרו להם בתחילה (רובם אמרו שבדיעבד לא היו רוכשים נכס בחו״ל)
21/50 מבעלי הנכסים הציגו ממוצע דירוג 4- אם לסכם את הנאמר רובם מאוכזבים מחברות הניהול והם נדרשו להחליף יותר מפעם אחת את חברת הניהול , עניין שהצריך טיסה למדינת הנכס וקיום מס פגישות רב עד לחתימת הסכם מול חברה חדשה.(מיותר לציין שעלות הטיסה, הלינה, השהיה בחו״ל והזמן שלנו לעיתים עולה לא מעט וככל הנראה פוגע בתשואה /ברווח של הנכס).
סיכמנו עבורכם את אחוזי התשואה בין כל המשתתפים בסקר בניכוי כל עלויות התחזוקה והניהול בשנה האחרונה והתוצאה מאכזבת 5.1% תשואה בלבד!! וזה לפני נושא המיסוי המקומי ובדיקה ספציפית האם קיימת אמנת מס עם ישראל.
היבט המיסוי למשקיעים בחו"ל
אזרח ישראלי אשר מעוניין להשקיע בחו"ל צריך לבדוק האם קיימת אמנת מס עם אותה מדינה, כדי לדעת האם עליו לשלם מס גם במדינת שבה הוא רוכש את הדירה וגם בישראל .
חשוב לדעת ,בהמון מדינות המס גבוה משמעותית מהמס בישראל, בכל מקרה יש לבדוק את עניין המיסוי במדינה אשר אתם עתידים לרכוש בה נכס טרם הרכישה , בנוסף יש לבדוק את עניין החובה לשלם בישראל מס רווחי ההון על השקעות בחו״ל.
חייבים אנשי מקצוע לצידכם!
במקרים רבים לא ניתן לרשום את הנכס על שמכם מאחר ואין בידכם דרכון מקומי ,לכן עליכם להקים חברה (מקומית) ואת הנכס לרשום על שם החברה. על מנת שתוכלו לבצע פעולות אלו תצטרכו עו״ד ,רו״ח , לפתוח חשבון בנק מקומי כדי שתוכלו בסופו של דבר לקבל תשלום מהדייר שלכם בצורה מסודרת.
שכ״ט יועצים אלו ,לעיתים עולה לא מעט כסף וברוב המקרים נדרש תשלום שנתי קבוע כדי שיטפלו בכל הקשור בתשלומים ודיווחים במדינה הספציפית.