פינוי בינוי – דיירים ותיקים ומשקיעים.
בשעה טובה חלפו כ - 3.5 שנים מיום בו מסרתם את דירתכם הישנה והחלו את עבודות הבניה במסגרת הפינוי בינוי לבניין שלכם.
עכשיו הגיע הזמן ליהנות מתשתיות חדשות , מגדל מפואר ויוקרתי ,חדר כושר אולי , מעליות מרווחות ,לובי מרשים וכמובן דירה גדולה יותר וחדשה.
יחד עם זאת יש לקחת בחשבון את ההתייקרות שתחול בעלות דמי וועד הבית (או דמי ניהול, כפי שהם נקראים) והארנונה.
אם לפני הפינוי בינוי שילמתם וועד בית בגובה של כ 70 ש״ח ,אנו נתקלים ביותר ויותר מקרים בהם דמי וועד הבית מזנקים לכדי פי 10 כאשר הממוצע הוא 600 ש״ח לחודש.
כמו כן הארנונה , הדיירים הוותיקים מסרו דירות וקיבלו בתמורה דירות גדולות יותר ולכן עלות הארנונה החודשית מתייקרת.
בנוסף, יש עלויות נלוות שמתייקרות כגון - ביטוח למבנה ,עלייה בצריכת החשמל של הבניין , ניקוי חלונות חיצוני למבנה, שלעיתים מתווסף לעלויות של חברת הניהול וכד׳.
האם קיימת הקלה בנוגע לתשלום ארנונה והוועד בית (חברת ניהול) לדיירים הוותיקים?
בשנת 2018 שר הפנים החליט כי במשך חמש שנים ממועד קבלת הדירה החדשה ישלמו הדיירים הוותיקים בלבד ארנונה מופחתת רק על השטח שקיבלנו בנוסף (ההגדלה). כאשר - בשנתיים הראשונות תחול הנחה של 100% - בשנה השלישית הנחה בגובה של 75% - בשנה הרביעית הנחה של 50% ובשנה החמישית הנחה של 25%.
אבל!!!יש תנאים לקבלת הטבת הארנונה - בעל הנכס צריך להחזיק בבעלות הדירה לפחות 3 שנים לפני תחילת הפרויקט , בעל הנכס צריך שמשכורתו לא תעלה על 15 אלף ש״ח בחודש ליחיד ולא יותר מ-30 אלף ש״ח למשפחה עם שני ילדים.
ועדיין החוק לא מספק מענה -
בשנת 2016 נחקק חוק ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית – בעל דירה שקיבל את דירתו החדשה בפרויקט פינוי בינוי לא יהיה חייב בדמי ניהול (וועד בית) לתקופה של חמש שנים מיום קבלת המפתח, אבל!!! לא כל כך מהר, הוא חייב לעמוד במסגרת כל התנאים הבאים : חייב להחזיק בדירה שתשלום דמי הניהול (וועד הבית) עליה עולה על הסכום ששילם בדירתו הישנה, בנוסף עליו להיות בגיל פרישה ומקבל גמלה ובנוסף זו דירתו היחידה. כל אלו חייבים להתקיים יחד כדי לקבל את הפטור!
כפי שניתן לראות ,בעלי דירות הנמצאים בממוצע הגילאים של שנות ה 60 לחייהם, אשר נמצאים לפני פרישה ולא זכאים לגמלה (מרבית בעלי הדירות בפרויקטים מסוג זה , שזו דירתם היחידה והם לפני גיל פרישה ) ככל הנראה ייהנו מדירה חדשה , בניין יוקרתי ומתוחזק ,מעליות חדשניות ואיכות חיים טובה יותר, יאלצו לשלם על כך יותר גם אם לא ירצו בכך.
לסיכום – פינוי בינוי ברוב המקרים, חיובי עבור בעלי הדירות הישנות וללא ספק ישפר את איכות החיים שלהם , נוסף על כך מהלך זה ישביח את הנכס שבבעלותם בשיעור גבוה – רוב הדיירים הוותיקים מברכים על פרויקטים מסוג זה המבוצעים בבניין המגורים שלהם ונהנים מדירה חדשה בפרויקט חדש.
טיימינג - משקיעים המעוניינים לרכוש דירה להשקעה בפרויקט פינוי בינוי –
טיפ קטן רווח גדול = עליכם לרכוש דירה טרם אושר פרויקט פינוי בינוי (מחיר רכישה זול יותר על חשבון זמן המתנה לאישור התכנית ארוך יותר), כל זאת כדי להימנע מגילום מחיר ״פוטנציאל ההשבחה״ וליהנות מהשבחה המקסימלית – על המשקיע להיות בעל חזון ולבצע עבודת מחקר בשטח כדי לאתר מבנים בעלי פוטנציאל השבחה בדמות פינוי בינוי (או תמ״א 38 לסוגיו), להתעדכן ולהיות במעקב שוטף מול הרשויות והוועדות השונות לגבי מתחמי פינוי בינוי ולאתר הזדמנות רכישה בזמן הנכון.
ככל והצלחתם לאתר נכס מסוג זה ואתם בנויים להמתין את פרק הזמן הנדרש ,ההשבחה תהיה מתגמלת.