3 השקעות הנדל״ן מנצחות ל2021- 2023

3 השקעות הנדל״ן מנצחות ל2021- 2023

משקיעים רבים שואלים את עצמם, לאור הבלבול הרב שהתחולל ועדיין מרחף מאז פרוץ הקורונה , היכן כדאי להשקיע? , האם לרכוש דירה להשקעה , משרד ,
חנות , קרקע או שבכלל  להמתין?

משבר יוצר הזדמנות – אל תחכה לקנות נדל״ן , תקנה נדל״ן ותחכה !

אז החלטתי לעשות לכם קצת סדר ולתת לכם מספר נק׳ לגבי אפשרויות ההשקעה המומלצות כיום.

מיקרו דיור (micro living)

מיקרו דירות הם בעצם דירות קטנות בגדלים ממוצעים של כ 40 מ״ר.    

יתרונות:  צעירים או מבוגרים ,זהו שוק שעונה לכול הגילאים על צורך ממשי! 

מרבית הצעירים אשר נמצאים בתחילת דרכם  בין אם הם רווקים או זוגות מחפשים דירות קטנות כדי להתחיל ״בקטן״ , דמי שכירות נמוכים, הוצאות שוטפות נמוכות
(ארנונה , וועד בית , מיסים וכו..) הם חלק מהיתרונות.

78% מהצעירים בגילאי 25 בממוצע ,״עוזבים את הקן״ ומשכירים דירה!

לא רק צעירים, יש המון מבקשי דירות להשכרה שהם רווקים, גרושים וכו׳ המחפשים דירות קטנות ומסוגננות בחדשנות המוכרת לנו כיום. 

המציאות בשנת 2021 היא ,שמרבית הדירות בגדלים אלו נמצאות במתחמים ישנים , דירות ישנות שעברו פיצול וחלוקה לדירות קטנות ובדר״כ לא נמצאות באזורים
חדשים ומודרניים באותה עיר.  כך שאם נציע לאותם דורשים -  דירה חדישה, עצמאית (לא מחולקת) ,אולי אפילו עם מרפסת שמש  במגדל חדש ובאזור תוסס סביר
להניח שהביקוש יהיה גבוה מההיצע. 

היצע דירות קטנות חדשות להשכרה (מיקרו דיור) נמוך מאוד נכון לשנת 2021 ,אך הצורך לדירות הללו גדל מיום ליום עם גידול האוכלוסייה! 

מאחר ואין התחלות בניה חדשות והחלום לרכישת דירה מתרחק עם התייקרות הנדל״ן בארץ הביקוש להשכרת דירות ילך ויגבר עם השנים, דיי ברור שדירות קטנות בבניינים
חדשים יחסית, יהיו הפייבוריטים של מבקשי הדירות. 

לסיכום – מיקרו דיור מסתמן כהשקעה בעלת פוטנציאל השבחה ותשואה שנתית יציבה וגבוהה ביחס לתשואה הממוצעת בשוק.

יתרון נוסף , נדרש הון עצמי נמוך -  ניתן למצוא מיקרו דיור (חדש!) החל מ - 450,000 ש״ח 

ישנם מספר מתחמים בארץ אשר הוועדות השונות מעוניינות לבצע הגדלת זכויות לטובת מיקרו דיור. 

השקעה במשרדים

נכון שתקופת הקורונה די טרפה את הקלפים ונוצר רושם שלילי לגבי משרדים , אך לא כך הדבר, לפחות לא באזורי הביקוש (שרובם נמצאים בפריפריה).

שוק המשרדים סופג ביקורת שלילית וכותרות מפוצצות - ״חברות נוטשות משרדים ובעלי המשרדים לא מוצאים דיירים״, יש לשים לב לפרטים הקטנים
אילו משרדים מתפנים , מה גודלם והיכן הם ממוקמים ???

בבדיקה שערכתי נמצא כי:  כ - 90% מהמקרים הללו קרו במשרדים של חברות הייטק ( לדוגמא ,בין היתר, חברות בזבזניות ששכרו למעלה מ 800 מ״ר עבור 10 עובדים!!!)
10% הנוספים ברובם ,אלו עסקים שנכנסו לקשיים עוד לפני הקורונה וזה היה עניין של זמן עד שיסגרו – לגבי ה 90% , גודל המשרדים הממוצע של חברות ״שנטשו״ עומד על כ – 900 מ״ר | 
כ – 96% מהמשרדים הללו ממוקמים במרכז הארץ (רובם באזור ת״א , רמת גן, פ״ת)

עכשיו אם נתייחס למה שקיים בפועל בשוק שוכרי  המשרדים , אנו מגלים שחברות השוכרות משרד בהתאם לכוח האדם הנמצא בה, ממותגות ובעלות מוניטין לא ״נטשו״ או חיפשו להקטין
את שטח המשרד ובנוסף אפשרות של עבודה מהבית כפי שמתאפשר בחברת הייטק בלתי אפשרי עבורם (לדוגמא : משרד עו״ד , פרסום , רו״ח וכדומה השוכרים משרדים
של כ - 100 מ״ר עם 5-8 עובדים, אין אפשרות להקטין את המשרד וגם אין צורך!)

בנוסף , בערים הממוקמות באזורים כגון באר-שבע , אשדוד , חדרה ,נתיבות נרשמה ירידה של 3% בביקושים למשרדים בשיא הקורונה ,אך לקראת הפרסום אודות החיסון הביקושים
עלו ונמצאים נכון לימים אלו בשיאם. הסיבה מאוד ברורה , בעלי עסקים שצריכים משרד או רצו להעתיק את משרדם לבניין חדש יותר/ מיקום טוב יותר, ניסו לנצל את הפאניקה לטובת
הורדת  מחיר דמי השכירות אך הביקוש מול ההיצע גבר והכתיב את מחירי השוק (בניגוד לאזורי המרכז - ת״א , רמת-גן , פ״ת שם ההיצע גדול מהביקוש וככל שחברות הייטק הממוקמות
באזורים אלו פינו את משרדיהם גדל ההיצע אף יותר ומחירי השכירות   ירדו בהתאמה)

לסיכום- 

רכישת משרד ,לפני בניה / במהלך הבניה,  באזורי ביקוש בפריפריה (יש לבדוק תחבורה ציבורית , תחנות רכבת ,אפשרות של עירוב שימושים או הגדלת זכויות כדי למקסם את פוטנציאל ההשבחה )
תספק למשקיע יתרונות רבים ,רכישת נכס במחיר זול (יחסית) ממוצע מחירים כ 6000-8000 ש״ח למ״ר
(לדוגמא, עלות משרד בגודל של כ 75 מ״ר לפי 7500 ש״ח למ״ר = 562,500 ש״ח בצירוף מע״מ כחוק),
משרד בשונה מדירה החוזה שכירות ארוך יותר ומקנה לבעל הנכס שקט ויציבות כלכלית לאורך זמן, התשואה בנכסים הללו היא גבוה ביחס לשוק כ- 8% תשואה שנתית. 

השקעה במחסן לוגיסטי

שטחי המסחר והבילוי בקניונים נותרו שוממים בגלל הסגרים בתקופת הקורונה, אבל מחסנים לוגיסטיים ועסקים אשר התאימו את עצמם לביצוע משלוחים 
הראו הצלחה וסגסוג בתקופת המשבר. 

כפי שניתן לראות כיום מרבית החברות מבצעות משלוחים ,בין אם זו בתחום הביגוד , הנעלה , צעצועים , מזון ובעצם כמעט הכל, ניתן להזמין דרך הרשת. הרכישות דרך אתרי האינטרנט הפכו
במהלך השנים לחלק בלתי נפרד מחיינו ובהתאם גם הצורך של חברות במחסנים לוגיסטיים לצורך אחסון וניהול המלאי. העסקים הגדולים כדוגמת אמזון מחזיקים מאות אלפי מ״ר של מחסנים
אך לא לכול העסקים יש צורך בכך וההפך הוא הנכון , הם צריכים מחסן קטן יחסית שממנו ינהלו את ההזמנות ובמקביל יוכלו להחזיק מלאי של סחורה ,כיום גם לחנות אופנה מקומית או לחנות
פרחים יש צורך ממשי במחסן מאחר וההזמנות נעשות דרך אתר ייעודי או רשתות חברתיות ואינן רוצות לחסום את החנות עם מלאי. לכן ,נוצר ביקוש גדול למחסנים בגדלים קטנים של
החל מ 50 מ״ר (הממוצע המבוקש ביותר בגדלים קטנים עומד על כ 150 מ״ר). 

הביקוש למחסנים גדל בתקופת הקורונה מפני שמרבית העסקים עברו למשלוחים והתאימו את העסק שלהם למצב החדש, כמו כן הם גילו כי בתפעול עסק המבוסס משלוחים ישנם יתרונות רבים :
החזקת מלאי גדול יותר וכפועל יוצא מכך מחיר קניה זול יותר , פחות הוצאות על כוח אדם , אין פגיעה משמעותית לעסק  כפי שהיה  בתקופת הקורונה( ההפך הוא הנכון , עסקים שהתאימו עצמם
בזמן, נהנו מסגסוג ופריחה בתקופת הקורונה)   , דמי השכירות זולים יותר מאשר חנות , חשיפה לקהל לקוחות גדול יותר  ,מיסים זולים יותר מאשר חנות (לדוגמא, ארנונה, דמי ניהול וכו)
ועוד המון יתרונות. 

לסיכום

קיימת עלייה בביקושים להשכרת מחסנים לוגיסטיים ,מחירי השכירות עלו במהלך השנתיים האחרונות בכ – 30% והצפי שהם ימשיכו לעלות, כנ״ל לגבי מחירי הקניה.

יתרונות למשקיע: מחיר קניה זול ביחס לנכסים אחרים ( ממוצע מחירים כ 5000 ש״ח למ״ר) , חוזי השכירות הם לתווך ארוך (במיוחד אם הדייר מבצע התאמות אישיות) ,
עסקת תשואה יציבה ורווחית (ממוצע של 7%) לאורך זמן עם שקט כלכלי.