היכן מרוויחים הכי הרבה? פינוי בינוי , תמ״א 38 או מרפסות

מחירי הדירות הישנות ברוב המקרים כבר מגלמים  את פוטנציאל ההשבחה בפרויקט התחדשות עירונית.

דירות המיועדות להתחדשות עירונית נחשבות בדרך כלל להשקעה מנצחת ,המטרה של המשקיע היא להרוויח בעתיד דירה חדשה במקום הישנה שרכש , אך יש לקחת בחשבון שגם המוכרים מודעים לתכניות העתידיות ומחירי הדירות הישנות כבר מגלמים במידה מסוימת את עליית הערך  הצפויה. 

המשקיעים מבקשים לראות "דירה להשקעה", מאין אמירה ברורה לכוונתם שהבניין עתיד לעבור תהליך של התחדשות עירונית, אך יש לבדוק מהי הערכת הזמן עד שיאושרו התוכניות והביצוע ואיזה אחוז מהמחיר מגלם בתוכו את התייקרות הצפויה. 

כאשר מדובר בפרויקט של פינוי בינוי, שבמסגרתו בעל הנכס צפוי לקבל דירה במגדל מגורים חדש אז כמובן שמדובר בקפיצת ערך משמעותית עבור המשקיע. במקרים אחרים הפיצוי נמוך יותר כמו במקרה של דירה בפרויקט של תמ"א 38/1 בו בעל הנכס עשוי לקבל תוספת של חדר ומרפסת ולעיתים רק אחד מבין השתיים. 

ככל שההליך התכנוני מתקדם יותר כך מוכרי הדירות דורשים מחיר גבוה יותר עבור הנכס שלהם.

דירוג סוגי הפרויקטים לפי רווחיות 

1. דירות בפינוי בינוי 

בדירות מסוג זה נראה את עליית הערך הגדולה ביותר למשקיע , ברוב המקרים ערך הנכס בממוצע מכפיל את ערכו.

1. תמ״א 38/2 

תמ״א 38/2 הינו פרויקט בו הורסים מבנה ישן (בדר״כ נמוך) ובונים בניין חדש עם יותר יחידות דיור.

בדירות מסוג זה נראה את עליית הערך הגדולה ביותר למשקיע , ברוב המקרים ערך       הנכס בממוצע מכפיל את ערכו. 

1. תמ״א 38/1

תמ״א 38/1  הוא פרויקט חיזוק מבנה אשר בו ניתן לקבל תוספת חדר ו/או מרפסת מהיזם ללא תשלום , יחד עם זאת תשתיות הדירה נשארות כפי שהן ישנות  ,גרם המדרגות לרוב מוקטן לטובת מעלית שגם היא קטנה (בדר״כ מתאימה ל 2 אנשים בוגרים , יש לקחת בחשבון ולבדוק נוחות במקרה בו נרצה להעלות עגלת ילדים , ריהוט וכד׳).

במקרה זה ערך הנכס עולה בממוצע ב כ – 15%

1. מרפסות שמש 

הוספת מרפסת שמש לרוב מעלה את ערך הנכס, אך יש לקחת בחשבון את עלויות הבניה של המרפסת והתוספות כגון תריס חשמלי , פרגולה , סגירת חורף וכד׳ שמייקרות את העלות בצורה ניכרת. 

 מרפסת שמש מעלה את ערך הנכס בממוצע ב כ – 10% , העלות הממוצעת להקמת מרפסת שמש בגודל של כ 16 מ״ר היא כ 60,000 שח  (לפני התוספות הנ״ל, כ- 20,000 ש״ח בממוצע). 

ההמלצה למשקיע במידה והבניין לפני בניית מרפסות אין לראות במרפסת שמש כגורם השבחה מכיוון שהפער בין העלות למחיר לאחר הבניה אינו גדול ברוב המקרים. אך יש לקחת בחשבון את עליית התשואה השנתית בשוק שכירויות והביקוש שיגדל עקב הוספת מרפסת שמש. 

סיכונים ידועים מראש

התחלת ביצוע - מצב הדירה – משכנתא

ישנם המון פרויקטים הנמצאים בהליך תכנוני אך אינם מבשילים לכדי ביצוע מכיוון שיש חסמים תכנוניים בתחום התחבורה /תשתיות /התנגדויות של שכנים ועוד ועוד, למרות שדיירי הבניין חתמו מול היזם עלולים לחלוף שנים רבות עד השלב בו הפרויקט יצא לדרך אם בכלל!

מבחינת מצב הדירה , במידה ורכשתם דירה ישנה המיועדת לפרויקט התחדשות עירונית, מיתוך הנחה שיחלפו שנים לא מעטות עד התחלת הפרויקט המיוחל יש לבדוק את תשתיות הדירה ומצבה הכללי (חשמל , אינסטלציה, רטיבויות וכד׳) על מנת למזער הוצאות בלתי צפויות ובעיקר ליהנות משקט תעשייתי מול הדיירים עד למועד תחילת הפרויקט. 

 נק׳ נוספת חשובה, במידה והחלטתם לרכוש דירה להשקעה מסוג זה, המיועדת לעבור התחדשות עירונית יש לקחת בחשבון שהבנקים בכל הקשור למשכנתאות אינם מתחשבים בפוטנציאל ההשבחה והשווי העתידי ומתייחסים לנכס במצב נתון, כך שבמידה והמוכר מגלם במחיר חלק משווי עליית הערך לא בטוח שהבנק יאשר את המשכנתא לפי מחיר החוזה אלה לפי השווי הקיים. 

(לדוגמא, דירה ששוויה 1 מ ש״ח והמוכר דורש מחיר של -   1.2 מ ש״ח מפני שבעתיד הבניין צפוי לעבור תמ״א 38 במסגרת התחדשות עירונית , הבנק יעריך את הנכס לפי שווי של 1 מ ש״ח וזה עלול ליצור בעיה אצל המשקיע בקבלת משכנתא לרכישת הנכס)